对于一方婚前贷款（kuǎn）购（gòu）买不（bú）动产、婚后夫妻（qī）共同还贷（dài）的情形，离婚时如何计算共同（tóng）还贷的（de）增值部（bù）分，分步计算（suàn）的（de）方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动（dòng）产现价格除以不动产成（chéng）本，而这里的不动产成本等于（yú）购（gòu）买时不动产价格（gé）+共（gòng）同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本（běn），不（bú）能简单地用不动（dòng）产现价格除以（yǐ）购买时（shí）价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支（zhī）出，如契税、印（yìn）花税、营业税、评估（gū）费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费（fèi），因为其（qí）费用产生的基础并非交易，而是不动产（chǎn）长期（qī）使用中产生（shēng）的费（fèi）用；第二步（bù）是计算非产权登记一方（fāng）所（suǒ）得补偿，即共同还贷部分（fèn）乘以不动产升值率（lǜ），该数额的一半（bàn）即为应补偿的数额。

       计算具（jù）体补偿数额（é）时（shí），应注意确定计算时点，这里的增（zēng）值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

       同时还应考虑两（liǎng）种（zhǒng）情形下的修正（zhèng）问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻（qī）共同已经（jīng）偿还（hái）的利息（xī）计入不动产成本，而不能（néng）将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会（huì）出现（xiàn）非产权登记一方（fāng）既未享受后续可能产（chǎn）生（shēng）的升值（zhí）收益、却要现时承担因计入所有利息（xī）导致补偿（cháng）额（é）降低的不（bú）公平结（jié）果；二是（shì）一方购买不动（dòng）产后经过（guò）一段（duàn）时间才结婚的情形（xíng），计算不动产升值率时，应（yīng）以（yǐ）结婚时不动产（chǎn）价格作为（wéi）计（jì）算依据，不能（néng）以购买时不动产价格作为依据，因（yīn）为（wéi）购（gòu）买不（bú）动（dòng）产（chǎn）至结（jié）婚前这段时间（jiān）不（bú）动产（chǎn）的增值收益（yì）属于一方（fāng）婚前个（gè）人财产。

       我们（men）认（rèn）为，上（shàng）述分步计算法简明（míng）易（yì）懂好操作（zuò），对审（shěn）判实践中审（shěn）理相（xiàng）关（guān）的案件提（tí）供了可资借鉴的（de）方法。

       另（lìng）外（wài）需要指（zhǐ）出的是，在（zài）离婚分割争议房（fáng）产时，不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及（jí）其相对应财（cái）产增值部分”，同时（shí）要根据婚姻法第三十九条的（de）规定，根（gēn）据财产的具（jù）体情况，按照（zhào）照顾子女和女方（fāng）权益的原则作出（chū）公平裁判。也就是说，计（jì）算出的补偿数额（é）不（bú）是绝对的，可（kě）以根据案件的实（shí）际情况行使（shǐ）一定的自由（yóu）裁（cái）量权（quán），目的（de）只有一个（gè），即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护（hù）离婚双方当事人的（de）利益。

       审判实践中，有（yǒu）时也（yě）会遇到（dào）房价下（xià）跌的情况，比如购买房产时在（zài）一个比较高的点（diǎn）位（wèi），婚后夫妻（qī）共（gòng）同还（hái）贷若干年后，离婚时（shí）房（fáng）产的现值反而（ér）比当初购买时（shí）下跌了。面对这种房产没（méi）有（yǒu）增值（zhí）甚至出（chū）现负增长的情况，我们认为，产权登记一方（fāng）至（zhì）少要（yào）给另一方共同还贷（dài）本息一半的补偿。原因有二（èr），一是（shì）一方婚前已经签订房产买（mǎi）卖合（hé）同，购买什么小区、什么楼层（céng）、什么朝向（xiàng）的（de）房产是购买（mǎi）方自己（jǐ）的选（xuǎn）择，另一方婚后只是共（gòng）同参（cān）与还（hái）贷，购买方自然应当承担房价（jià）下跌的风险；二是离婚（hūn）时房产判归产权登（dēng）记一方，如果只是用（yòng）于居住而（ér）非（fēi）投资，房价暂时下（xià）跌（diē）并不会对其造成实质性（xìng）损失。