案情：
小王（wáng）与（yǔ）小李于（yú）2009年1月14日（rì）通过（guò）中介签订一（yī）份二手房买卖合同，约定小李（lǐ）将坐落于江阴（yīn）市大桥二村的一套房屋转让给小王，总（zǒng）成交价432万元，付款方式为（wéi）2009年1月14日小王付购房定金10万元，2009年2月28日再付（fù）款270万元，最晚不超（chāo）过3月30日，余款152万元以小王办理贷款到位再行支付为准。合同签（qiān）订当天，小王支付给小李定金10万元。此（cǐ）后一直截止到2009年3月30日，小王（wáng）因种种（zhǒng）原（yuán）因未（wèi）能按约（yuē）支付270万元。2009年4月8日，小李将该房屋直（zhí）接（jiē）卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年（nián）5月（yuè），小王将小李（lǐ）诉至法院（yuàn）要求判令小李双倍返还（hái）定金20万元并支付利（lì）息。
法院经审理后（hòu）认为，小王未按约支付购房款，已构成违（wéi）约；小李在小王迟延履行（háng）主要义务构成违约后，有权按照法定程序行使解（jiě）除（chú）权（quán），但（dàn）小李既没有催（cuī）告小王及（jí）时付款，也没有通知小（xiǎo）王解（jiě）除合同（tóng），双方的买卖合同仍然合法有效，在（zài）此情（qíng）况（kuàng）下，小（xiǎo）李直（zhí）接（jiē）将房屋（wū）卖（mài）与（yǔ）他人并（bìng）办理过户手续（xù），形成事实上的“一房二卖”，其行为构成根本性违约。双方都违反合同约定，应当各（gè）自承担相应责任，遂判（pàn）令（lìng）小李返还小王10万元（yuán）。
法官评（píng）析（xī）：
根（gēn）据《合同法》规定，买卖双方签订合同（tóng），可以约定一方向对方（fāng）给付定金作为债权的担保，给付（fù）定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双（shuāng）倍返还定（dìng）金。当事人一方迟延履行主要（yào）债务，经催告后在合理（lǐ）期限内仍未履行的，另一方当（dāng）事人主张解除合同的，应当通（tōng）知（zhī）对方，合同自通知到达对（duì）方时（shí）解（jiě）除。
本案中，小王未按约（yuē）支付（fù）270万（wàn）元购房款，本无（wú）权要求小李返还定金。小李在小王违约后，应当书面催（cuī）告小（xiǎo）王在合（hé）理（lǐ）期限内交付购房款，如果小王仍未交付，小李（lǐ）应（yīng）向小王发（fā）出（chū）解除合同的通知，双方的房屋买卖合同自通（tōng）知到达小王时（shí）解（jiě）除。小李没有按照（zhào）法定程序要求解（jiě）除合（hé）同，双方的合同仍然合法（fǎ）有效，而小（xiǎo）李又将房屋卖与他人，也构成违约，对此，小（xiǎo）李也应（yīng）承担相（xiàng）应责任（rèn）。定金罚则只适用于一方违约（yuē）的情况，双方违（wéi）约（yuē）导致合同（tóng）不能履行（háng）的，不适用定金（jīn）罚则，小王、小李各自承（chéng）担相应责任（rèn）。在此（cǐ），希望其他房屋（wū）买卖双方以此为鉴，不管（guǎn）是履行（háng）合同还是解除合同，都应按照法定程序进（jìn）行，切不（bú）可冒失（shī）。
