中华人民（mín）共和国最高人民法院（yuàn）公告（gào）
　　《最（zuì）高人民法院（yuàn）关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问（wèn）题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公（gōng）布，自2009年10月1日起（qǐ）施行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年（nián）五（wǔ）月十四日　
　　为正确审理建（jiàn）筑物区（qū）分（fèn）所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华（huá）人民（mín）共（gòng）和国物权法》等法律（lǜ）的规定，结合（hé）民事审（shěn）判实践，制定本解（jiě）释。
　　第一条　依法（fǎ）登记取得或者根据物权法第二章第三节规（guī）定取得建筑物（wù）专有部分所有权的人，应当认定为物（wù）权法（fǎ）第（dì）六（liù）章（zhāng）所称的（de）业主。
　　基于与建设单位之（zhī）间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办（bàn）理所（suǒ）有权登记的人，可以认定为物权法（fǎ）第六章所称的业主。
　　第二条　建筑区划内（nèi）符合下列条（tiáo）件的（de）房屋，以及车位、摊位等特定空间（jiān），应当认定为物权法第六（liù）章所称的（de）专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分（fèn）；
　　（二）具有（yǒu）利（lì）用（yòng）上的独立性，可以排他使用（yòng）；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的（de）客体。
　　规（guī）划（huá）上专属于特定房屋，且建设（shè）单位销售（shòu）时已经根据规划列入该特（tè）定房屋买卖合同中的露（lù）台等，应（yīng）当认定为物权（quán）法第六章所（suǒ）称专（zhuān）有部分的组成部分。
　　本条第一款所称房屋，包括（kuò）整栋（dòng）建筑物。
　　第三条　除（chú）法律、行（háng）政法规规定的共有（yǒu）部分外，建筑区划内（nèi）的以下部分，也应当认定为物权（quán）法第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承（chéng）重结构、外墙、屋顶等基（jī）本（běn）结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部（bù）分（fèn），消防（fáng）、公共照明等（děng）附属设施、设备（bèi），避难（nán）层、设备层或者设备（bèi）间等结构部（bù）分；
　　（二）其（qí）他不属于业（yè）主（zhǔ）专（zhuān）有部分，也不属于市政公用部分（fèn）或者其他权利（lì）人所有的场（chǎng）所及设施等。
　　建筑区划内的土地，依（yī）法由业主共（gòng）同享有建设（shè）用地（dì）使用权，但（dàn）属于业主专（zhuān）有（yǒu）的整栋建筑（zhù）物（wù）的规划占地或者城镇公共道（dào）路、绿地占地除外。
　　第四条　业（yè）主（zhǔ）基于对（duì）住宅、经（jīng）营性用房等专（zhuān）有部（bù）分（fèn）特定使用功能（néng）的合理需要，无偿（cháng）利用屋顶以及与其专有部分（fèn）相对应的外墙（qiáng）面等共（gòng）有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法（fǎ）权益的除外。
　　第五条　建设单位按照（zhào）配置比（bǐ）例将车位、车库，以出售（shòu）、附赠或者出（chū）租（zū）等方式（shì）处（chù）分给（gěi）业（yè）主的，应（yīng）当认（rèn）定其行为符合物权法第七十（shí）四条（tiáo）第（dì）一款有关“应当首先（xiān）满足业主（zhǔ）的需要”的规定（dìng）。
　　前款（kuǎn）所称配置比例是指规划确定的（de）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车（chē）库与房屋（wū）套数的比例（lì）。
　　第六条　建筑区划（huá）内在（zài）规划用于（yú）停放汽车的（de）车位之外，占用业主共有道路或（huò）者其他场地增设的车位（wèi），应当认（rèn）定为（wéi）物权法第七十四条（tiáo）第三款所（suǒ）称的车位。
　　第七条　改变共有（yǒu）部分的（de）用途、利用共有部（bù）分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法（fǎ）决定或者管（guǎn）理规（guī）约依（yī）法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物（wù）权法第七十六条第一款第（七）项（xiàng）规定的有关共有（yǒu）和共同（tóng）管理权利的（de）“其他重大事项”。
　　第八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专（zhuān）有部（bù）分面积和建筑物总面（miàn）积，可（kě）以按照下列方法认定：
　　（一）专（zhuān）有部分面积，按（àn）照不（bú）动产登记簿（bù）记（jì）载（zǎi）的面积（jī）计算；尚未进行物权登（dēng）记的（de），暂按（àn）测绘机构的实测面（miàn）积计算（suàn）；尚（shàng）未进行实测的，暂按房屋买卖合（hé）同（tóng）记载的面积计算；
　　（二（èr））建筑物（wù）总面积（jī），按照前（qián）项的统计总和（hé）计算。
　　第（dì）九条　物权法第（dì）七十六条第二（èr）款规定的业主（zhǔ）人数和总人数，可（kě）以（yǐ）按照下列方法认定：
　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算（suàn），一个（gè）专有部分按一人计算（suàn）。但建设单（dān）位尚未出（chū）售和虽已出售但尚未（wèi）交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
　　（二）总人数，按照前项（xiàng）的统计总和计算。
　　第（dì）十（shí）条　业主将（jiāng）住宅改变为经营性用房，未按照（zhào）物（wù）权（quán）法第七十七条的规定经有利害关系的（de）业主（zhǔ）同意（yì），有利（lì）害（hài）关（guān）系的业主请求排除妨害、消除危（wēi）险（xiǎn）、恢（huī）复原状或者赔偿损失的，人民法（fǎ）院应予支持。
　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同（tóng）意其（qí）行为进行抗辩（biàn）的，人民法（fǎ）院不予（yǔ）支持。
　　第（dì）十一条　业主将住宅（zhái）改（gǎi）变为经营性用房（fáng），本栋（dòng）建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第（dì）七十七条所称“有利害关系的业主”。建（jiàn）筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有（yǒu）利害关系的，应证（zhèng）明（míng）其房屋价（jià）值、生活质量受到或者可能受到不利影响（xiǎng）。
　　第十（shí）二条　业主以业（yè）主大会或者业主委员会作（zuò）出的（de）决定侵害其合法权（quán）益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求（qiú）人民法院（yuàn）撤销该（gāi）决定的（de），应（yīng）当（dāng）在知道或者应当知（zhī）道业主大会或（huò）者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
　　第十三条（tiáo）　业（yè）主请求公（gōng）布（bù）、查阅下列应当向（xiàng）业主（zhǔ）公开的（de）情况和资（zī）料的，人民（mín）法（fǎ）院应予支持：
　　（一）建筑（zhù）物及其附属设施的（de）维修（xiū）资金的筹（chóu）集、使用情况（kuàng）；
　　（二）管理规约、业（yè）主大会议事规则，以（yǐ）及业主大会或者业主委员会的（de）决定及会议记录；
　　（三（sān））物业服务（wù）合同、共有部分的（de）使用和收益情况（kuàng）；
　　（四）建筑区划内规划用于（yú）停放汽车的车位、车库的（de）处分情况；
　　（五）其他应当向业主公开的情况（kuàng）和资料（liào）。
　　第十四（sì）条　建设（shè）单位或者其他（tā）行为人（rén）擅自（zì）占用（yòng）、处分业主共有部分（fèn）、改（gǎi）变其使用功能或者进行经营（yíng）性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确（què）认处分行为无效或者（zhě）赔（péi）偿损（sǔn）失（shī）的，人民法院应予支持。
　　属于前款所称擅自（zì）进（jìn）行经营性活动的（de）情形，权利人请（qǐng）求行（háng）为人将扣除（chú）合理成本之后的（de）收（shōu）益（yì）用于补充专项维修资金（jīn）或者业主共同（tóng）决（jué）定的其他用途的，人民法院（yuàn）应予支持。行（háng）为人对成本的（de）支出及其合（hé）理性承担（dān）举（jǔ）证（zhèng）责（zé）任（rèn）。
　　第十五条　业主或者其他行（háng）为人违（wéi）反法律、法（fǎ）规（guī）、国家相关强制性标准、管理规（guī）约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实（shí）施下（xià）列行为的，可以（yǐ）认定为物（wù）权法第八（bā）十三条第二款所称的其他“损（sǔn）害他人（rén）合法权益的行为”：
　　（一）损害房（fáng）屋承重结构，损害或（huò）者违章使（shǐ）用电力（lì）、燃气（qì）、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建（jiàn）筑物安全或者妨碍建筑物正（zhèng）常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变（biàn）建（jiàn）筑物外墙面的形状（zhuàng）、颜色等损害建筑物外观（guān）；
　　（三（sān））违反（fǎn）规（guī）定（dìng）进行房屋（wū）装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖（wā）掘公共通道（dào）、道路、场地（dì）或者（zhě）其他（tā）共（gòng）有部（bù）分。
　　第十（shí）六条　建筑（zhù）物（wù）区分所有权纠纷（fēn）涉及专有部分（fèn）的（de）承租人、借用（yòng）人（rén）等（děng）物业使用人的，参照（zhào）本解释处理。
　　专有（yǒu）部（bù）分的承（chéng）租人、借用人等物业使用（yòng）人，根据法律、法（fǎ）规、管理规约、业主大会或者业主委员会依（yī）法作出的（de）决定（dìng），以及（jí）其（qí）与业主的约（yuē）定，享有相（xiàng）应权利，承担相应义务。
　　第十（shí）七条　本解释所称建设（shè）单位，包括包销（xiāo）期满，按照包（bāo）销合同约定的包销价格购买尚未销（xiāo）售（shòu）的物（wù）业后（hòu），以自己（jǐ）名义对外销售的包销人。
　　第十八条　人民法院（yuàn）审理建筑物（wù）区分所有权案件（jiàn）中（zhōng），涉及有关物权归（guī）属争议的（de），应当（dāng）以法律、行（háng）政法规为依据。
　　第十九条　本解释（shì）自2009年10月1日起施行。
　　因物权法施行（háng）后实施的行为（wéi）引起的建筑物区分（fèn）所有权纠纷案件，适（shì）用本（běn）解释。
　　本解释施行（háng）前已经（jīng）终审（shěn），本（běn）解释施行后当事人申（shēn）请再审或者按照审判监督（dū）程（chéng）序决定再审的案件，不适用本解（jiě）释