杭（háng）州网讯 4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城（chéng）市房价过快上涨的通知》，提出“坚决抑制不合理（lǐ）住房需求”，银行房（fáng）贷等各项政策（cè）的（de）变化，使得 房产买卖双（shuāng）方产生了许（xǔ）多新的纠（jiū）纷（fēn）。
在房（fáng）产新政下（xià），原先订立的交易合（hé）同该怎样继续？认为不能继续执（zhí）行（háng）的合同能不（bú）能解除？如何操（cāo）作才不（bú）会违约？面对（duì）现（xiàn）场听众提出的问题，昨天，在浙江（jiāng）图书馆举办 的“泽大（dà）法律大讲堂（táng）”中（zhōng），浙江大（dà）学律（lǜ）师实务研究中心的专家（jiā）、律师们一一做了（le）解（jiě）释。
贷款门槛高（gāo）了，想解（jiě）除合同怎么办？
全新的贷款政策大大提高了（le）买房的“门槛”，让许多原本准备购买（mǎi）第二套（tào）、第三套房屋的人觉得（dé）有些（xiē）吃不消，纷纷（fēn）想解除合同，这（zhè）时应该怎（zěn）么（me）办？
律师点拨：可（kě）适用最高院《关（guān）于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案（àn）件适（shì）用法律若干问（wèn）题的解释》第23条。
该条规定：“商（shāng）品（pǐn）房买卖合同约定，买受人以（yǐ）担保贷（dài）款方式付（fù）款、因（yīn）当事人（rén）一方原因（yīn）未能订立商（shāng）品房担保（bǎo）贷款合同并导（dǎo）致商品房买卖合同不能继续（xù）履行的，对方当事（shì） 人可以请求（qiú）解（jiě）除合同和赔（péi）偿损（sǔn）失（shī）。因（yīn）不（bú）可归责于当事人双方的事由（yóu）未能（néng）订立商（shāng）品房担保贷（dài）款合同并导致商品房买卖合（hé）同不（bú）能继续履行的，当事人可（kě）以请求解除（chú）合同， 出（chū）卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金（jīn）返还（hái）买受人。”。
但律师同（tóng）时（shí）提（tí）醒（xǐng），应根据当事人提供的证据（由主张解除的一方提供证据（jù）），区分实际（jì）情况（kuàng）是否符合以下二个条件（jiàn）：（1）“不（bú）可归责于当事人双（shuāng）方事由”。（2） “并导致已订立的（de）合同不能继续履行”。
房（fáng）产（chǎn）新政不能算（suàn）“不可抗（kàng）力”或“情事变更”
在现场，有（yǒu）许多市民提出，合同上有写明“碰到（dào）不可抗力（lì）或情势（shì）变更，可以解除合约。”能不能利用这一条来（lái）解（jiě）除（chú）购（gòu）房合同？
律（lǜ）师分析：“不可抗力（lì）”是指“不（bú）能预见、不能避免并不能克服的（de）客观情况”，房产新政不属（shǔ）于“不可抗力”或“情（qíng）事变更”。
长期以来，国家控制房（fáng）价过（guò）快增长的决心（xīn）和信号是明（míng）确的，当事人（rén）对房贷（dài）政策的调整在订立合同时应该有所预见，同（tóng）时，首付（fù）提高并是不能克（kè）服，可以去借钱来（lái）付首 付继续履行合（hé）约（yuē）。
所以，以‘不可抗力’为理由解除（chú）合约这条路行不通。”
开发（fā）商没有预（yù）售证，认（rèn）购（gòu）无效
现场听众中，有（yǒu）不少市民并不是购买现（xiàn）房，而是预（yù）购（gòu）了期房（fáng），有的市民说，看现在这个形式，房价可能（néng）要跌了，预购的房（fáng）子不（bú）想（xiǎng）要（yào）了，能不能和（hé）开发商解除合同？
律师答疑：如果开发商未取得商品房预售许可证明，以（yǐ）“预约”“认购”“意向”等方式收取（qǔ）买方人款项或定金、意（yì）向（xiàng）金等（děng），或订立买卖（mài）合同的，主张合同无（wú）效， 买房人有权要求（qiú）开发商（shāng）返还已付购房款和（hé）本金等。
但如（rú）果开（kāi）发（fā）商（shāng）已经取得了预售（shòu）许可（kě），能否解除合（hé）同（tóng）还要看合同中的具体规定。
律师介绍，如果一方当事人单（dān）方面解除（chú）合同，应当（dāng）承担（dān）违约责任。违约责任具体形式为：
（1）卖（mài）方双倍返还定金或买方定（dìng）金（jīn）没（méi）收。
（2）支付合同约（yuē）定的违（wéi）约金（jīn）。
（3）如约（yuē）定（dìng）以首期已付款作为补偿或赔偿的，应视为约定违约金。可以根据违约金过高（gāo）或过（guò）低（以实际（jì）损失上下30%为标准）的（de）规定，请求法院酌情调整。
（4）预期利益损失（shī）的补偿。
《合同法》第（dì）一百一十三（sān）条规定：“当事人（rén）一方不履行合（hé）同义（yì）务或者履行（háng）合同义务（wù）不符合约（yuē）定，给（gěi）对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损（sǔn）失，包括 合同履行后可获得的利益，但不（bú）得（dé）超过（guò）违反合同一（yī）方订立（lì）合同时预（yù）见到或者应当（dāng）预（yù）见到的（de）因违反合同可能造成（chéng）的（de）损（sǔn）失。”，依此规定，如果守约方主（zhǔ）张违约赔偿，则 包括当事人订立合同时（shí）可预见的预（yù）期利（lì）益损失，在（zài）房屋（wū）买卖合同中，主（zhǔ）要是合同解除导致房屋（wū）差价的损失。
(本文（wén）来源（yuán）：杭（háng）州（zhōu）网 所属：综合要闻)
