商品房买卖指引（yǐn）
【导读：商品房买卖（mài），属于（yú）老百姓生活中的（de）大额交易，购房者应选择规（guī）模大、信（xìn）誉（yù）好的开发商，必要时由律师提（tí）供开发商资信调查、合（hé）同审查等（děng）法律服务（wù），做好事前（qián）预（yù）防，避免受到（dào）损失。】
一、开发商（shāng）的主体资（zī）格
查验五证：
1、土地使用权（quán）证。应以（yǐ）出让方式取得，划拨土地和（hé）集体土（tǔ）地均（jun1）不得进行房地产开发（fā）。居民用（yòng）地（dì）为70年；工（gōng）业用地为50年；教（jiāo）育、科技、文化、卫生、体（tǐ）育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合（hé）或者（zhě）其（qí）他（tā）用地为50年（nián）。查验（yàn）土地使用权有（yǒu）无查封（fēng）、抵押的情况（kuàng），如有抵押情形，根椐《物权法》一百八（bā）十二（èr）条（tiáo），土地使用权抵（dǐ）押，土地上（shàng）房产应一（yī）并（bìng）抵（dǐ）押，出现此种（zhǒng）情形，可能导致购房合同（tóng）无效。
2、建设用地规划许可证。该证件是办理土（tǔ）地许可（kě）证的（de）前（qián）提，开发用地的实际（jì）用途、性质（zhì）、界限、容积率等应与开发商提供（gòng）的建设用地许可证载（zǎi）明的（de）内容相符。
3、建（jiàn）设工程（chéng）规划许可证。开发商如果没（méi）有取得该（gāi）证件，按（àn）照《城（chéng）市规划法》，其开发项目是违法的（de），将来无法取得（dé）房（fáng）产证。城（chéng）市规（guī）划部门有（yǒu）权（quán）责令开（kāi）发商停止建设，还可以限期拆除或者将（jiāng）违法建筑没收。
4、建设工程施工许（xǔ）可（kě）证。该证件是（shì）办理房屋产权证（zhèng）的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。
5、商品房预售许可（kě）证或者销售许（xǔ）可证（zhèng）。该证件是开（kāi）发商（shāng）对（duì）外销（xiāo）售商品房合法证（zhèng）明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品（pǐn）房。(1)注意该证件载明的开发商与商（shāng）品房买卖合同的（de）出卖人是否为（wéi）同（tóng）一个单位；(2)注意该（gāi）证件是否包（bāo）含所要购买的楼盘；(3)查验该（gāi）证件是否存（cún）在转（zhuǎn）借、冒（mào）用他人许可证的情形。
【购（gòu）房者可以登（dēng）录大连市国土资源和房屋局（jú）网（wǎng）站www.gtfwj.dl.cn进行查（chá）验商品房预售（shòu）许可（kě）证，并且可以电（diàn）话查（chá）询82185638（市区四（sì）区（qū）），其它区（市）县向当地房（fáng）屋局或规（guī）划局电话查询（xún）。】
二、政府行为能否作（zuò）为（wéi）不（bú）可抗力，免除开发商逾期（qī）交房、逾期办证的违约责任
合同法第一百一十七规定：因不（bú）可（kě）抗力不（bú）能（néng）履行合同的，根椐不可抗力（lì）的（de）影（yǐng）响（xiǎng），部分或者全部（bù）免除责（zé）任，但法律另有规定的除（chú）外。当事人迟（chí）延履行发（fā）生不可抗力的，不能免除责（zé）任。不可抗力是指不能预见、不能（néng）避免（miǎn）并且不能克服的客观（guān）情况。一般（bān）表现为（wéi）影响合同（tóng）履行（háng）的灾难性事件，既（jì）包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社（shè）会异常（cháng）行为，如战争、暴乱、军（jun1）事封锁（suǒ）等。
审判实践中，关于（yú）政府行为是（shì）否纳（nà）入不可抗力争议（yì）很（hěn）大（dà），我们认为应（yīng）区分以（yǐ）下三（sān）种不同情（qíng）况（kuàng）：
1、当（dāng）政（zhèng）府行为是基于社会公共（gòng）利益作（zuò）出的，应认定为不可抗（kàng）力，如建设过（guò）程中发现文物遗址，高考（kǎo）、中考期间不允许施工，迎接重大社（shè）会活动（dòng）导致停工等。
2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考（kǎo）虑为情事变更因（yīn）素，应依公（gōng）平原则，允许开发商进（jìn）行（háng）合同（tóng）变更或（huò）者解除合同。如政府规（guī）划调整、市政配套设（shè）施不到（dào）位（水电煤燃暧等），这（zhè）是现阶段（duàn）开发商面临（lín）的主要问（wèn）题之一，这些因素开发商不（bú）可控，虽然水电煤燃暧已经大部分（fèn）由（yóu）相应企业完成，但首先市政基础设施需由相（xiàng）关政府（fǔ）管理部门审批，而大部（bù）分企（qǐ）业是龚断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且（qiě）与（yǔ）政府（fǔ）管理部门存在一定联系，很多（duō）时（shí）候（hòu）不受（shòu）市场规则（zé）与合同约定的控制，我们认为如果上述因（yīn）素不考虑为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年《合（hé）同法》没（méi）有规定情事变更原则（zé），在（zài）立（lì）法缺失的情况（kuàng）下，可以（yǐ）依（yī）公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法（fǎ）对当事人的（de）情（qíng）事变更的诉讼请求予以支（zhī）持。
3、当政府行为是基于（yú）第三人的过错做出的，则不能（néng）认定为不可抗力，不能免除违约（yuē）方的责任。如（rú）违反规划超建、改变容积率等。
三、房屋面积（jī）条款
建设部标准合同（开发商提供）第五条关于产权登记（jì）面积与合同约定面积（jī）差（chà）异有两种处理方式：一（yī）是双方自行（háng）约定，有的（de）约（yuē）定为（wéi）“按房屋产权证面（miàn）积进行据实（shí）结（jié）算（suàn），多退少补”，一般情况下期房的（de）暂测面积与实测面积误差率不大时（shí）不会出现纠纷，但（dàn）当误差率较大（dà）时，购房者就要补交较多的房屋差价款（kuǎn）。二是按《关（guān）于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四（sì）条（tiáo）第二项，此种约（yuē）定更有利于平（píng）衡各方利益。即面（miàn）积误差比绝对值超过3%时（shí），买受人有权退房，买受（shòu）人不退房的，产权登记面积（jī）大于合同约（yuē）定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由（yóu）买受人（rén）补（bǔ）足（zú）；超出3%部分的房价款由（yóu）了出（chū）卖人承担，产权（quán）归买受人。
四、商品（pǐn）房（fáng）交钥（yào）匙应注意的问（wèn）题
商品房具备建（jiàn）设部标（biāo）准合同第八条及第十四条规定的交付使（shǐ）用条件（jiàn），开发商应书面通知购（gòu）房者（zhě）办理交付手续。购房者应根据法律、法规规（guī）定（dìng）及合同约定对（duì）住宅设备、设施的正常运（yùn）行及房屋各（gè）主要方面逐项进行验收（shōu），同时，开发（fā）商应向（xiàng）购房者出（chū）示并提（tí）供该合（hé）同（tóng）第八条规定的（de）证明文件和《建筑（zhù）工程竣工验收登记备（bèi）案表》、房地产管理（lǐ）测绘部门（mén）实测房屋面积数据、《住宅（zhái）质量保证书（shū）》、《住宅使用说（shuō）明书》等证明文（wén）件（jiàn）。
五、住宅质量保证书应（yīng）包括哪些内容
《住宅质量保证书》是购房者要（yào）求开（kāi）发商承担（dān）保（bǎo）修责任的（de）有效凭证，交付使用的房屋如果（guǒ）存在质量问题，在保修（xiū）期（qī）内，出卖人应承担（dān）修复（fù）责任；出卖人（rén）拒（jù）绝（jué）修复或在（zài）合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委（wěi）托他人（rén）修（xiū）复。修复费用及（jí）修（xiū）复期间造（zào）成的其它损失由出卖人承担（dān）。《住宅质量保证书》应（yīng）包括以下内容，在正常（cháng）使（shǐ）用下，房（fáng）屋（wū）建筑（zhù）工程的最低（dī）保（bǎo）修期限（xiàn）为：（一）地（dì）基基（jī）础和主体（tǐ）结构工程，为设计文（wén）件规定的该工程的合理使用（yòng）年限（xiàn）；（二）屋（wū）面防水工程（chéng）、有防水要求（qiú）的卫生间（jiān）、房间和外墙面（miàn）的（de）防渗漏，为5年；（三）供热与供冷（lěng）系（xì）统（tǒng），为2个采暖（nuǎn）期、供冷期；（四）电气系统、给排水（shuǐ）管道、设备（bèi）安装为2年；（五（wǔ））装（zhuāng）修工程为（wéi）2年。 其他项目的保修期限由建设（shè）单位和施工单位约定。以（yǐ）上内容（róng）应写入（rù）《商品房质量保证书》中，其约定的保（bǎo）修（xiū）期限不得短于以（yǐ）上最低期限。
六、主管部门没验收的房子能交钥匙吗
对此问题司法（fǎ）理（lǐ）论界（jiè）、实务界认（rèn）识不一，各地法院对于此类问题判决（jué）不统（tǒng）一。建设部门、工商部门联（lián）合制（zhì）定（dìng）的《商品房买卖合同》示（shì）范（fàn）文（wén）本第（dì）八条（tiáo）交（jiāo）付期限中，双方可以约（yuē）定“商品房经验收合格”即可交付（fù）使用（即建设、设计、施工（gōng）、监理单位进行（háng）验收），有些法律（lǜ）研究者认（rèn）为（wéi）该条（tiáo）款违反了《城市（shì）房地产（chǎn）开发经营管理条例（lì）》第十（shí）七条规定：“房地产开发项目竣工，经验（yàn）收（shōu）合格后，方可使用；未经验收或者验收不合（hé）格，不得交付”、“房地（dì）产项目峻工后，房地产开发（fā）企业应当向项（xiàng）目所在地的县（xiàn）级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部（bù）门应当在收到峻（jun4）工验收申请之日（rì）起30日（rì）内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防（fáng）等（děng）有关部门或者单（dān）位（wèi）进行验收。”
我们认为商（shāng）品房验（yàn）收标（biāo）准问（wèn）题，建设管理、工商管理部（bù）门主要从（cóng）行业（yè）管理角度出发，其示范合（hé）同具有一定的合理（lǐ）性，也符合现阶段国（guó）情，因为综（zōng）合验收（shōu）由于各（gè）种原因有时久拖不决，如（rú）此一来，有可能错（cuò）过了最佳销售时机。但是（shì），如果开发商所交付（fù）的房屋违反《建筑法》、《消防法》《房地产管（guǎn）理（lǐ）法（fǎ）》的禁止性（xìng）规定（dìng）的情况下，即使建设、设计、施（shī）工（gōng）、监理单（dān）位验收合格，也应认（rèn）为其验收无效，其交付行为无效。
七、小产权（quán）房、军产（chǎn）房的（de）法律性（xìng）质。
小产（chǎn）权房即建设在集（jí）体所有土（tǔ）地上（shàng）的房屋，其虽然大量存在，却因违反法律规定（dìng），不受法（fǎ）律保护（hù）。由于（yú）房价居高不下，有些购房者（zhě）迫不（bú）得已购（gòu）买小产权房（fáng），小产权（quán）房已（yǐ）经存在（zài）多（duō）年，政府有（yǒu）关部门一直（zhí）未采取有力制止措施，只是在2007年国（guó）土资源部、建（jiàn）设部有过通知。律师认为购买小产权房应慎重。
军产房没有所有权，只有永久使用权，军产房未经解放军总后勤部审批是非法的，其权益不受法律保护。现在军产房大量存（cún）在，交（jiāo）易活跃，购买（mǎi）前必（bì）须查验该（gāi）项目是否经（jīng）过总后勤部审批，否（fǒu）则可能（néng）面（miàn）临（lín）房去财空的风（fēng）险（xiǎn）。
大连法律咨询在线编辑
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